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被误解的长租公寓 | 猎云网

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谈天说地版主 发表于 2020-8-2 01:14:58 | 显示全部楼层 |阅读模式
谈天说地版主
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本文来自合作媒体:华商韬略(ID:hstl8888),作者:陈多多。猎云网经授权发布。

长租公寓凉了……吗?

至暗时刻是个伪命题

长租公寓正处于九年之痒的时刻。

从2011年长租公寓开始萌芽到今天,行业已经经历了资本试探、疯狂进入、开发商高调入局、疯狂扩张争夺租赁房源、品牌上市、集中爆雷等阶段。

九年的时间,长租行业几乎没有脱离出话题中心,今年疫情下,行业的一举一动更是备受关注。

在贝壳研究院根据公开信息统计的数据中,受疫情影响,上半年有16家中小长租企业直接倒闭,TOP10品牌长租公寓新开店数量共93家,新开店率仅为8.2%,而这个数字去年超过70%。

疫情下长租进入无路可走状态,人们纷纷在行业公屏上打出“至暗时刻”四个字。

实际上,疫情对每个行业都有很大影响。

比如餐饮业,仅仅是春节7天,餐饮业就已损失5000亿元左右,包括西贝、海底捞在内的许多重量级的连锁餐企,都在喊救命。再看旅游业,疫情期间几乎已经全面停摆,据企查查专业版数据,仅仅是截止到3月25日,全国就已有11268家旅游类企业注销、吊销经营。这种停摆更如同蝴蝶效应,直接影响到航空业以及邮轮业。

比起餐饮或者旅游,长租公寓的抗风险能力反而会强一些。贝壳研究院的数据显示,5月份,北京租赁市场总体成交量环比上涨,全国租房成交量也创下17个月新高。

说到底,人们最大的顾虑,还是源自去年的爆雷。在那场爆雷潮中,长租公寓倒闭的品牌数量高达53家;其中,因为资金链断裂跑路的有45家,租户与业主随之受到了牵连,以至于都对长租公寓心有余悸。

但从商业本质来说,每个行业都会有阵痛期,巴菲特说过,当大潮退去,你才能知道谁在裸泳。往往在阵痛期崛起的都会成为优秀的企业,美团曾经历过千团大战,滴滴也曾是网约车大战中激进烧钱的一员。

长租经过去年的爆雷洗礼,已形成了头部企业集中的市场格局,这一次疫情如同催化剂,进一步加速了品牌的优胜劣汰,运营或者资金链等有问题的品牌被淘汰,经得住考核的品牌依然坚挺,以致于行业一边是16家企业的破产,一边却是自如疫情期间6栋公寓100%满租、其他公寓95%-98%良好出租率的鲜明对比。

当然,活下来的企业,也并不好过。就像滴滴是出行平台,自如是租房平台,而平台类企业在面对问题时都被承载着重大责任,或无限连带责任,甚至在舆论蜂拥下经常被误解。

前段时间一条视频在网络上引起热评,在事件未核实的情况下被大家认为是无良滴滴司机直播性侵女乘客,负面舆论瞬间把滴滴淹没。后来警方通报真相后,才知道原来司机与乘客是一对夫妻,为了吸引眼球,牟取钱财利益,就制造了那场“滴滴司机”与“性侵女乘客”的直播诬陷。

滴滴自从此前的顺风车事件以后,在安全防范上已经努力加强,可问题一出现,责任依旧是在平台身上。

平台或许有责任,平台或许也有点无辜。滴滴出现之前,出租车各类事件比比皆是,而长租公寓出现之前,普租各种隐患也存在不少。

“租房子的一年里都好好维护着,每周打扫卫生,退租的时候二房东各种理由不退押金,后来还拉黑了我。”知乎上有租客坦言退押金难。

“多次偷拿我冰箱里的东西,厕所不冲马桶,屡教不改,房东也不愿意管这种事情,双方都不愿意违约搬走才动手打了起来。”因为没有清退制度,合租遇到难言的租客,不是自己吃亏,就是闹剧收场。

长租公寓,因为平台或制度完善,反而能大大降低租房中的各种隐患,在上半年《中国消费者报》发布的《2020消费者信赖的长租平台满意度报告》中,自如以综合租住体验83%的满意度排名首位,成为消费者满意度突破80%的长租平台。

可出行、长租等都是民生行业,民生即面向形形色色的人。人性的缺点是没办法通过各类审核软件筛除的,就像柳青说的,月溅星河,长路漫漫,只求上天赐予我们力量,让我们火眼金睛,辨识一切害群之马、妖魔鬼怪。

让租房发生改变

长租公寓的出现,是顺势而生。

2016年底,中央经济工作会议中提出“房住不炒”,长租迎来蓬勃发展期。

李先生是自如的业主,在他看来,长租公寓带来的便利远远高于个人出租。

在接触长租公寓之前,李先生一直在58同城这样的平台出租个人房源,由于自己要工作,每当有人约看房的时候,他总是抽不出空,好不容易等两天有空了,租客已经租到了别的房子。对于已经租出去的房子,他也最怕租客半夜因为停电而联系自己,这种时间成本很让人崩溃。

“房子有时候空出来的时间所产生的成本,要自己承担,房子租出去产生的维修、售后时间成本,也需要自己承担。”李先生一度认为,当房东比跟客户签约,还要繁琐、有挑战。

2017年9月,他在朋友的建议下将名下的几套房子租给了自如后,从带看到签约,再到管理、售后等环节,似乎都没有自己出镜的戏份了。

从租期来说,在普租市场,一个业主每年平均要找1.5个租客,而每次租赁也都要产生1-2个月的空置期,这让李先生这样的业主的租赁成本有所增加。如果在长租品牌的安排下,业主与品牌签长期契约后,既省去了业主的麻烦,也提高了房子的使用效率。

“现在租客有问题会联系管家。”李先生说体验到当房东的惬意后,也对平台多了一份理解,毕竟脏活累活是平台承接了过去。

鲜女士是南京的一名业主,她也认同长租公寓的省心,可去年她将房子租给乐伽公寓,没想到遇上了爆雷潮,品牌公寓跑路给自己造成了很大的损失,至今也没有解决的方法:“长租公寓安逸是安逸,就是爆雷让人感到害怕,下次要选,要选大一点的平台。”

作为租客的徐女士感同身受,她已经在自如住了三年半。

地方性的长租公寓品牌她较少考虑,有背书的,才让她安心。

2015年10月张女士到了北京,最初是投奔住在皮村附近的同学,没多久同学结束了北漂生活,她开始花式找房子,有时去微博找合租,偶尔去豆瓣看看。

那时候她的漂泊感很强,几个月就得搬一次家,既因为实习期间地方变动,还因为居住环境劣质、房东售后服务差,一年的时间换了4套房子。

就像最近热播都市剧《三十而已》,王漫妮在上海待了8年一直都有强烈的漂泊感,从不认为自己属于那座城市,最重要的原因就是时常搬家,剧中最近的一次是因为房东单方面违约涨租幅度超20%不想租了。

2016年底,张女士工作稳定后就住进了自如的房子,一租就到了现在。

在她看来,能一直住下去有3个关键原因:首先随着经济发展和生活水平的提高,人们开始关注生活质量,长租公寓装修温馨,且移动端看到是什么样,看房的时候就是什么样;其次公寓管家服务态度好,不会遇到黑中介、黑房东了,售后也很及时,提升了租房的幸福感;最后房子明码标价,信息透明,房源众多,能满足自己的多样化需求,比如分散式、集中式,自如长租公寓都有。

这其实并不罕见,网约车行业的发展带来了网约司机,长租行业的前进也诞生了新职业公寓管家。

知乎管理上有个问题是:在长租公寓做公寓管家是什么体验?有个叫Pearce的网友说:实际感受是,虽然收入略高于酒店基层岗位,但不同于酒店,需要将8小时之外的时间也贡献给这份工作。尤其是驻店管家,可能会在半夜接到租客的电话需要解决问题。

虽然辛苦,但从业者多为年轻人,热情高。比如泊寓大多数成员是90后,是万科旗下最年轻的团队;上海自如80%以上的工作人员平均年龄仅有24岁。

当然,作为业主、租客之间的连接桥梁,长租公寓品牌运营商们即使受到了争议,也都在疫情下为租客提供了安全保障。

自如前后发布六次“共抗疫情,平安自如”公告,出台为武汉全部租客减免租金服务费、为全国租客减免半月服务费、安置近万名租客、推出0押金签约、提供续约退租便利、保洁消毒升级等措施,并为此投入近4亿元;地方性长租公寓品牌,如成都的像素公寓、和嘉公寓,将优惠政策覆盖至全数因交通管控导致返程受阻及延期复工的租客……

租房成为长期主义

长租爆雷潮、疫情下的止步……长租行业现阶段的艰难,是让租住生活能变得更好。

从大环境来说,现在是新租房时代,长租行业成为了长期主义,是当下租赁市场不可或缺的一部分。

马云曾劝年轻人不要买房,未来“房价如葱”,要学着租房生活。要是现在就为买房背上了贷款,过几年万一遇上失业或是公司倒闭等意外状况,贷款要怎么还呢?

做地产生意的王石自然不同意马云的观点,他认为未来的房价不会很便宜,只会做适当调整。但王石也劝年轻人即使有钱也不应该着急买房子,对于还有理想未实现、事业还没定型的年轻人来说,40岁之前都是租房为好。

两位大佬说的都是当下的现实,房价日益上涨的大趋势下,年轻人住房慢慢变成了世界性的问题。比如英国,25岁-29岁的年轻人拥有房子的比例,从1996年的55%下降到了2015年的30%,30-40岁年龄段的拥房率从68%下降到46%。

在我国,艾媒咨询《2019中国长租公寓市场现状调查与消费者行为坚持报告》数据显示,2019年有43%的白领能够接受一辈子租房。

也就是说,租房正在变成年轻白领们,长期的一种生活方式。

孤独经济崛起也促进了租赁市场的发展,挖财曾联手百度外卖发布《空巢青年生活报告》显示,空巢青年群体人均在房租上每月的花费是普通青年的1.5倍。

这充分说明,当下空巢青年们租房已经不是为了生存,更多是为了生活,愿意花钱住进更好品质的房子。

另一方面,行业现在的艰难正在让长租变得更规范、更可持续。

在互联网场地,网约车、共享单车的“烧钱战争”教会了行业要杜绝以补贴为手段的营销方式,同时要学会深耕细分市场、注重升级服务。烧钱补贴后引发的行业乱象,也导致政府部门的重拳出击,从制度上规范行业。

而长租爆雷后,多地政府都展开了专项检查,集中整治、规范住房租赁市场经营秩序,严查租金贷合同套嵌、高收低租、侵害群众利益等问题,还有些地方探索建立了住房租赁租金托管制度,保障业主、租客的权益,让长租公寓企业租金收入更加透明、规范。

这当中,自然需要品牌们的共同前进,共同维护行业的口碑,在自身成长的同时,给租户、业主一个健康的市场。

未来的租赁关系和服务依然有很大的改进与想象空间。从租客端来看,德国的平均租赁周期为11年,日本为5.2年,英国为2.5年。长期且稳定的租赁周期让租客能有很高的安全感和幸福感,当然,这对于业主端来说也是有利的,能拥有一段靠谱的租赁关系。

作为消费者的我们,在享受长租公寓带来好处的同时,也应当给身处探索期的长租公寓多一些时间,多一点理解。

参考资料

1、《2019年长租公寓行业数据分析》,艾媒数据

2、《长租公寓的自我修复与进化》,《财经》杂志





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